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关于居住权合同的相关裁判规则6条
  发布时间:2021-12-25 06:42:57 打印 字号: | |


 

《民法典》第三百六十七条

设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款:

(一)当事人的姓名或者名称和住所;

(二)住宅的位置;

(三)居住的条件和要求;

(四)居住权期限;

(五)解决争议的方法。

 

法条变迁说明

根据《民法典》第469条第1款的规定,当事人订立合同,可以采用书面形式、口头形式或其他形式。学理认为,根据合同是否以一定形式为要件,可将合同分为要式合同和不要式合同。《民法典》第367条第1款明确规定,设立居住权应以书面形式订立居住权合同,因此,居住权合同属于要式合同。未采用书面形式的居住权合同,原则上不发生效力。但是,如果仅仅为强调签订合同的谨慎和追求诉讼的便利,就对欠缺形式要件的合同一律评价为未成立或无效,那么对当事人交易的积极性、交易安全和效率无异于重大打击,反而是舍本逐末。因此,欠缺形式要件的合同仍应设计补救措施。

 

裁判规则

1.夫妻双方在离婚协议中对案涉房屋的居住权进行了约定,具备居住权合同的基本要素,双方均应按协议的约定履行——金某与郭某居住权纠纷案

 

案例要旨:夫妻双方的离婚协议系双方真实意思表示,合法有效,双方均应按协议的约定履行。男方对案涉房屋具有居住权的约定,具备居住权合同的基本要素,合同已成立,且未附条件。女方提出双方并未签订书面合同,且男方未按约偿还房贷故不享有居住权的抗辩。男方停止支付房贷,确实构成了违约,但其并不因此丧失居住权。女方在代偿之后,与男方之间形成债权债务关系,女方有权向男方追偿,但不能因此单方改变协议的约定。案涉房屋至今未办理不动产登记,故居住权登记尚不具备条件,现男方仅要求确认其对案涉房屋享有居住权,限女方向其交付使用,法院予以支持。

 

案号:(2021)苏06民终4478号

审理法院:江苏省南通市中级人民法院

案例来源:裁判文书网,发布日期2021年11月3日

 

2.老人将房屋份额赠予儿子时,双方对老人的居住权进行明确约定,该约定合法有效——王某某与范某、顾某某遗嘱继承纠纷案

 

案例要旨:为保障老有所居,老人将房屋份额赠予儿子时,双方对老人的居住权进行了明确约定。双方对居住权的约定,可以适用《民法典》的规定。该约定系双方当事人真实意思表示,不违反法律强制性规定,且符合民法典关于设立居住权的形式要件及其立法精神,既保障了老年人赠与房屋份额后满足生活居住的需要,又维护了家庭和谐的良好氛围,符合社会主义核心价值观和公序良俗。居住权是一种用益物权,在不影响用益物权行使的基础上,所有权人可在保障居住权人行使居住权的前提下行使处分权,将房屋赠予给第三人。

 

案号:(2021)川0106民初4340号

审理法院:四川省成都市金牛区人民法院

案例来源:裁判文书网,发布日期2021年6月3日

 

3.居住权人提交的人民调解委员会调解协议书证实其对涉案房屋享有居住权,双方对该调解协议予以认可,调解协议书依法成立并生效——王某1与王某3、郭某居住权纠纷案

 

案例要旨:居住权人提交的人民调解委员会调解协议书证实其对涉案房屋享有居住权,双方对该调解协议予以认可,调解协议书依法成立并生效。居住权人搬入涉案房屋居住多年,已形成事实上的居住权。虽然《民法典》规定设立居住权应当向登记机构申请居住权登记,居住权自登记时设立,但不动产登记事务中心至今尚未进行居住权登记,故该居住权未进行登记的过错并不在当事人双方,也不应因此而确认居住权未设立。

 

案号:(2021)宁0122民初1815号

审理法院:宁夏回族自治区贺兰县人民法院

案例来源:裁判文书网,发布日期2021年6月1日

 

4.双方签订的关于居住权的协议书系真实意思表示,为有效合同——李金荣与薛忠山居住权纠纷案

 

案例要旨:居住权人有权按照合同的约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活的需要。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。本案中,双方签订的协议书系双方当事人的真实意思表示,为有效合同。居住权人应按照该合同约定居住在案涉房屋内,直到百年之后,且居住权人应依法到登记机构申请居住权登记。

 

案号:(2021)津0110民初2633号

审理法院:天津市东丽区人民法院

案例来源:裁判文书网,发布日期2021年7月2日

 

5.子女并未与房屋所有人父母签订书面的居住权协议,故不享有居住权——高某1与王某等居住权纠纷案

 

案例要旨:设立居住权,当事人应当签订书面合同,就居住权的事宜进行明确约定。居住权的设立方式主要有两种,即签订居住权合同或以遗嘱方式设立,且居住权应自向登记机构登记时设立。父母分别为几处房屋的所有权人,子女并未就上述房屋与父母签订书面的居住权协议。子女作为成年人,要求确认对房屋享有居住权,无权利基础,亦不符合居住权的法律规定。

 

案号:(2021)京03民终12983号

审理法院:北京市第三中级人民法院

案例来源:裁判文书网,发布日期2021年10月27日

 

6.原告既不享有案涉房屋的物权,又未与物权所有权人订立居住权合同,亦未证明物权所有人有必须让其居住的义务,应当承担举证不能的法律后果——李雄鹰、潘定琴、郑国斌居住权纠纷案

 

案例要旨:居住权系用益物权,该权利或通过享有物权而自始当然取得,或由居住权人与物权所有人通过订立合同的方式取得。原告既不享有案涉房屋的物权,又未与物权所有权人订立居住权合同,亦未证明物权所有人有必须让其居住的义务,其应当承担举证不能的法律后果,其要求确认居住权的诉讼请求没有事实和法律依据。

 

案号:(2021)川1502民初3539号

审理法院:四川省宜宾市翠屏区人民法院

案例来源:裁判文书网,发布日期2021年7月21日

 

司法观点

1.居住权合同的形式

 

本条是对通过居住权合同设立居住权的合同形式和内容的规定。根据本条第1款的规定,设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。住宅所有权人为满足他人生活居住的需要想在自己所有的住宅上为他人设立居住权的,途径之一就是通过住宅所有权人与他人订立居住权合同,再按照订立的居住权合同向登记机构申请居住权登记。因设立居住权需明确一些具体的权利义务,本条规定,设立居住权的,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

 

(摘自:黄薇主编,《中华人民共和国民法典释义及适用指南》(上),中国民主法制出版社2020年出版,第552页。)

 

2.关于居住权合同必备条款和欠缺填补规则

 

规定合同一般条款的重要规范目的,是基于交易安全和交易便捷的考量,避免当事人在合同履行中或履行后产生不必要的争议,同时也为司法裁判提供依据。有学者认为,合同条款可以区分为必备条款与非必备条款。必备条款是指根据合同的性质和当事人的约定所必须具备的条款,缺少这些条款将影响到合同的成立。

 

(1)关于居住权合同的必备条款

 

在原则上,合同成立应当具备“名称或姓名、标的、数量”三个条款。对于居住权合同,必备条款只体现于当事人和标的物,数量显然不属于必备条款。要求有当事人,是因为当事人的具体化不能通过法律或者法院确定。但是,名称或姓名确定当事人的指引,而确定当事人并不意味着一定明确当事人的姓名或名称。例如,在本人不透露真名的情况下,只要当事人可确定,也不妨碍合同的成立。依照此理,对于标的物“住宅”的信息,只要能够通过合同的约定予以确定即可,而无需作更加具体、精准的描述。

 

(2)关于居住权合同的非必备条款及欠缺填补规则

 

居住权合同非必备条款主要包括居住条件和要求、居住期限和解决争议的方法。关于居住条件和要件,如果未作约定,则居住权人应尽基本善良注意义务,妥当管理、维护住宅,不得滥用居住权对住宅造成损害。关于居住的期限,应当考虑发生的情境。如果是为老年人设立,居住期限应为居住权人死亡。总而言之,在案件审理中,对于欠缺的非必备条款,法官应当依照《民法典》第510条、第511条定的规则予以填补。对于发生在婚姻家庭领域的居住权纠纷,要注意充分运用伦理道德和公序良俗的理念;而对于发生在一般民事主体之间的居住权纠纷,则更应当强调平等原则、合同自由原则、公平原则以及诚信原则的适用。

 

(摘自:最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编,《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》(下),人民法院出版社2020年出版,第872~873页。)

 

关联法条

《中华人民共和国民法典》

第五百一十条  合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同相关条款或者交易习惯确定。

 

第五百一十一条 当事人就有关合同内容约定不明确,依据前条规定仍不能确定的,适用下列规定:

(一)质量要求不明确的,按照强制性国家标准履行;没有强制性国家标准的,按照推荐性国家标准履行;没有推荐性国家标准的,按照行业标准履行;没有国家标准、行业标准的,按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

(二)价款或者报酬不明确的,按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的,依照规定履行。

(三)履行地点不明确,给付货币的,在接受货币一方所在地履行;交付不动产的,在不动产所在地履行;其他标的,在履行义务一方所在地履行。

(四)履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时请求履行,但是应当给对方必要的准备时间。

(五)履行方式不明确的,按照有利于实现合同目的的方式履行。

(六)履行费用的负担不明确的,由履行义务一方负担;因债权人原因增加的履行费用,由债权人负担。


 
来源:“法信”微信公众号
责任编辑:范静