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丹棱看“典”丨租户未按期交租,两年后出租人还能以此要求解除合同吗?
作者:张慧聪  发布时间:2021-09-09 17:08:43 打印 字号: | |


 

天天公司(化名)作为出租方与快通公司(化名)签订租赁合同,由快通公司承租天天公司的房屋。合同履行过程中,快通公司欠付了2017年下半年的租金45万余元没有支付,天天公司在当时没有行使解除权。2020年,天天公司将快通公司诉至法院,以快通公司逾期支付租金为由要求行使合同解除权,解除双方的租赁合同,并要求快通公司支付拖欠的租金45万余元及并以此为基数,支付自欠付之日至实际支付之日的利息。

海淀法院经审理,判决驳回了天天公司关于解约的诉求,判决快通公司支付欠付的租金45万余元及欠付期间的利息。

原告天天公司诉称,双方的租赁合同约定了在租赁期内,若快通公司未能在协议规定时间内交付租金及其它费用,天天公司有权解除合同。现在,天天公司拖欠支付了半年的租金,其享有约定的合同解除权。

被告快通公司辩称,天天公司违反合同约定在先,违约方不享有单方解除合同的权利。2017年5月26日,其收到天天公司的单方解除合同通知,该行为构成违约,严重影响其经营,后双方协商同意快通公司免交2017年下半年的租金作为弥补。而且解除权的行使应具有合理期限,合同履行亦应具备稳定性,即使合同约定的解除权形成,因天天公司没有积极行使,且后续三年中天天公司继续收取了后续缴纳的租金,并开具了全部发票,所以现在不应支持天天公司以三年前的事由解除合同。

法院经审理后认为,双方签订租赁合同后,快通公司向天天公司支付租金至2017年6月30日。2017年7月1日至2017年12月31日期间的租金尚未支付,快通公司并未就其所述的双方协商该期间的租金可以免交提交相应证据。因此,快通公司逾期支付欠付的租金,构成违约。此时,快通公司据此享有合同解除权,即此时天天公司有权选择通知快通公司解除双方之间的租赁合同关系。但天天公司当时并未行使该权利,而是继续收取了快通公司的租金。从其收取2018年1月1日之后的租金的行为可以推定其在享有合同解除权的时候,选择了继续履行该合同,应视为其放弃了解除权的行使。2020年4月23日,天天公司虽然发出了解约通知书,但在快通公司并未发生新的违约行为的情况下,此时的天天公司已经失去了原来享有的解除权,通知也就无法产生解除合同的法律效力。最终,法院作出上述判决。

宣判后,快通公司上诉,经二审审理后维持原判,现该判决已生效。

法官说法:

本案双方争议的焦点系合同解除权的行使期限是否具有限制。合同解除权是在合同有效的情况下,在出现法定或约定的解除事由后,享有解除权的一方当事人的法定或约定的权利。当事人之间可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同,也可以选择继续履行合同。但若相对方继续履行合同,解除权人亦接受其履行,则视为双方认同合同继续有效,解除权人以自己的行为放弃了解除权。

本案即为典型案例,天天公司在面临是否行使解除权的问题上,选择了继续履行合同,应视为天天公司已放弃了解除权,选择了继续履行合同。在做出选择后,不能再行反悔,即“合同解除权”与“继续履行合同”无法兼得,否则不仅没有法律及合同依据,还有违诚实信用原则。

另外,《中华人民共和国民法典》对于解除权行使的限制进行了进一步明确,民法典第五百六十四条规定,法律规定或当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的,自解除权人知道或应当知道解除事由之日起一年内不行使,或者经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。

在本案中,双方没有约定解除权的行使期限,天天公司应该在2017年就知道了解除事由的存在,但其并未在一年内行使合同解除权,因此按照民法典规定的解除权的行使期限,天天公司的合同解除权也已经归于消灭。

 



 
责任编辑:范静